Das Hanseatische OLG erleichtert Sicherungshypothek für Architekten

Das Hanseatische OLG erleichtert Sicherungshypothek für Architekten

Architekten können selbst dann die Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Grundstück des Auftraggebers verlangen, wenn ihre Planungsleistung noch nicht zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt hat. Dies hat das Hanseatische Oberlandesgericht unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung mit Beschluss vom 3.12.2024 – Az. 10 W 24/24 entschieden. 

Worum geht es?

Ein Architekt ist wie ein sonstiger Werkunternehmer berechtigt, zur Sicherung seines Vergütungsanspruchs die Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Grundstück des Auftraggebers zu verlangen. (§§ 650q Abs. 1, 650 e BGB). In der Literatur und Rechtsprechung besteht aber Uneinigkeit darüber, ob dies auch schon in einem frühen Planungsstadium gilt oder nur dann, wenn die Planungsleistung des Architekten entweder in bauliche Arbeiten auf dem Grundstück umgesetzt wurden oder in sonstiger Weise den Wert des Grundstücks erhöht haben. Die früher überwiegende Rechtsprechung hat dazu in Anlehnung an eine ältere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) die Auffassung vertreten, dass dem Architekten eine Absicherung seiner Vergütung nicht zustehe, solange seine Planungsleistung nicht in irgendeiner Weise zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt hat (z. B. OLG Koblenz, Beschluss vom 2.3.2005 – 6 W 124/05; OLG Dresden, Beschluss vom 6.2.1996 – 7 W 17/96). War ein Architekt beispielsweise nur mit der Beantragung der Baugenehmigung beauftragt, hing sein Sicherungsanspruch davon ab, ob sein Auftraggeber die Baugenehmigung auch umgesetzt hat. Demgegenüber haben in jüngerer Zeit Instanzgerichte die Eintragung einer Sicherungshypothek auch dann für zulässig gehalten, wenn die Planungsleistung noch nicht in irgendeiner Form in das Grundstück eingeflossen sind (z.B. Kammergericht, Urteil vom 14.02.2023 – 21 W 28/22). 

Die Entscheidung

Das Hanseatische Oberlandesgericht hat sich nun mit dem Beschluss vom 3.12.2024 – Az. 10 W 24/24 dieser neueren Auffassung angeschlossen und einem Architekten, der nur mit den Leistungen der Leistungsphasen 1 – 4 beauftragt war, eine Sicherungshypothek zugesprochen, obwohl der Auftraggeber die erteilte Baugenehmigung nicht ausgenutzt hat und das Grundstück nicht bebauen ließ. Ausdrücklich hat das das Gericht in der Begründung des Beschlusses Abstand von seiner bisherigen Rechtsprechung genommen, die noch eine irgendwie bauliche oder werterhöhende Auswirkung der Planungsleistung auf das Grundstück gefordert hatte.

In der Begründung seines Beschlusses setzt sich das Gericht mit der historischen Entwicklung der Rechtsprechung auseinander. In einer Entscheidung aus dem Jahre 1968 habe der BGH den Sinn der Sicherungshypothek damit erklärt, dass der Unternehmer eines Bauwerks durch seine Leistung den Wert des Grundstücks erhöht habe und deshalb eine Sicherheit erhalte. Daraus hätten dann die Oberlandesgerichte abgeleitet, dass derselbe Grundsatz auch für Architekten gelten müsse und deshalb eine Sicherungshypothek nur dann zugesprochen, wenn die Leistung des Architekten ebenfalls zu einer Werterhöhung des Grundstücks geführt hatte. Das Hanseatische Oberlandesgericht weist aber darauf hin, dass der BGH schon in einer Entscheidung vom 30. März 2000 (BGH, Urteil vom 30.3.2000 – VII ZR 299/96) erklärt habe, dass sich aus der früheren Gesetzesfassung das Erfordernis einer Wertsteigerung des Grundstücks nicht ableiten lasse. Da seit der Bauvertragsrechtsreform nunmehr auch die Berechtigung einer Sicherungshypothek für den Architekten über die Verweisungsnorm § 650q BGB gesetzlich geregelt ist, ohne dass der Gesetzgeber das Erfordernis einer Werterhöhung des Grundstücks übernommen hat, könne eine solche Einschränkung des Sicherungsanspruchs nach Auffassung des Hanseatischen Oberlandesgerichts nicht mehr in das Gesetz hineingelesen werden. Der aktuelle Gesetzestext (§ 650e BGB) knüpft die Sicherungshypothek ausdrücklich nur an den Wert der geleisteten Arbeit und gerade nicht an die Wertsteigerung des Grundstücks. Für Planungsleistungen des Architekten müsse dann dasselbe gelten. 

Folgen für die Praxis:

Mit dieser Entscheidung hat sich ein weiteres Oberlandesgericht der wohl mittlerweile vorherrschenden Rechtsprechung angeschlossen. Eine Entscheidung des BGH zur aktuellen Gesetzeslage steht noch aus. Da der BGH die frühere restriktive Rechtsprechung auch schon für die alte Gesetzeslage relativiert hat, wäre es nur folgerichtig, wenn es für die aktuelle Rechtslage nicht mehr auf den Wertzuwachs des Grundstücks ankommt.

Verfasser: RA Christopher Nierhaus