Das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 62 HBauO n.F.
Zum 01. Januar 2026 tritt die Neufassung der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) in Kraft. Sie soll Bauvorhaben in Hamburg beschleunigen und beinhaltet hierzu einige wesentliche Änderungen. Unter anderem ist vorgesehen, dass für bestimmte Gebäude nur noch eine Bauanzeige statt einer Baugenehmigung erforderlich ist, um „kleinere“ Wohnungsneubauten und Umbauten im Bestand zu erleichtern (sog. Genehmigungsfreistellung).
Die Genehmigungsfreistellung ist eine qualifizierte Unterrichtung der Bauaufsichtsbehörde über das geplante Bauvorhaben. Die Anwendung dieses Verfahrens wird im Wesentlichen auf kleinere Wohngebäude im Bereich qualifizierter Bebauungspläne und auf Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken beschränkt. Insoweit gilt die Faustformel, dass die Genehmigungsfreistellung für die Errichtung und Änderung von kleineren Wohngebäuden gewählt werden kann, die im Übrigen im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 63 HBauO zuzulassen sind.
Nach § 62 Abs. 2 HBauO neue Fassung ist darüber hinaus Voraussetzung, dass das geplante Vorhaben den Festsetzungen des qualifizierten Bebauungsplans nicht widerspricht. Ausnahmen oder Befreiungen dürfen hierfür nicht erforderlich sein. Auch darf das Vorhaben nicht im Geltungsbereich einer städtebaulichen Erhaltungssatzung im Sinne des § 172 BauGB liegen.
§62 HBauO Abs. 3 S. 1 n.F. räumt der Behörde ferner eine Frist von zwei Monaten ab Eingang der vollständigen Bauvorlagen zur Prüfung ein. Die Behörde kann binnen dieser Frist erklären, ob wegen der besonderen Anforderungen des Vorhabens ein Genehmigungsverfahren durchzuführen ist, beispielsweise weil brandschutzrechtlich oder statische Bedenken ersichtlich sind, die im Freistellungsverfahren präventiv nicht geprüft werden. Macht die Behörde hiervon keinen Gebrauch, ersetzt dies jedoch nach der Verordnungsbegründung keine Baugenehmigung. Vielmehr berechtigt der Fristablauf den Bauherren lediglich, das Vorhaben formell legal zu beginnen. Die Bauaufsichtsbehörde kann deshalb im Nachgang nur nicht wegen einer fehlenden Genehmigung (sog. formelle Illegalität) bauaufsichtlich einschreiten, also einen Baustopp verfügen oder die Nutzung untersagen.
Wegen materiell-rechtlicher Verstöße gegen andere in Betracht kommende öffentlich-rechtliche Vorschriften kann ein Einschreiten jedoch unabhängig von der Freistellung erfolgen. Die Freistellung gewährt keinen materiellen Bestandschutz für das Vorhaben.
Ein freigestelltes Vorhaben kann aber auch unbeschadet von der Freistellung nach anderen Rechtsvorschriften gestattungs- oder erlaubnispflichtig sein. So kann z.B. ein mit einem Denkmal bebautes Grundstück durch Bebauungsplan im Sinne von § 30 Absatz 1 BauGB überplant und das geplante Vorhaben freistellungsfähig sein. Auch wenn die Durchführung eines bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens nicht verlangt ist, hat der Bauherr dann gesondert die Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz für das Vorhaben einzuholen. Die Nichtbeachtung der Notwendigkeit anderweitiger Gestattungen oder Erlaubnisse ist in der Regel als Ordnungswidrigkeit strafbewehrt und kann zur Baueinstellung, Abänderung oder im schlimmsten Fall sogar zu einem Rückbau des Vorhabens führen.
Vorteilhaft für Bauherrinnen und Bauherrn bei der Wahl des Freistellungsverfahrens ist, dass sie schneller und kostengünstiger mit der Ausführung des Vorhabens beginnen können, da das Vorhaben bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde lediglich „anzuzeigen“ ist. Eine Baugenehmigung wird in diesem Verfahren nicht erteilt, sodass die Bauaufsichtsbehörden weitgehend von der präventiven Prüfung entlastet werden. Allerdings vermittelt der Ablauf der behördlichen Frist nach § 62 Abs. 3 S. 1 HBauO n.F. keinen materiellen Bestandschutz. Um ein bauaufsichtliches Einschreiten zu verhindern, haben Bauherren und Architekten deshalb bei der Planung besonders sorgfältig zu prüfen, ob das jeweilige Vorhaben einem sondergesetzlichen Genehmigungsvorbehalt unterfällt.
Verfasser: RA Bjarne Brummund
