BGH bricht mit dem Dogma der „3 Vergleichsangebote“
In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis stellte sich regelmäßig die Frage, ob Beschlüsse über Auftragsvergaben ohne vorherige Einholung von Vergleichsangeboten nur aus diesem Grund mit Erfolg anfechtbar sind. Überwiegend wurde in der amts- und landgerichtlichen Rechtsprechung sowie in Teilen des Schrifttums die Ansicht vertreten, dass jedenfalls vor einer Verwaltungsmaßnahme, die nicht nur unerhebliche finanzielle Aufwendungen erfordert, die Einholung von – zumeist drei – Vergleichsangeboten zwingend erforderlich sei.
Der BGH hat zwar wiederholt den Grundsatz postuliert, dass sich die Wohnungseigentümer nur dann im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums halten, wenn sie ihre Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage treffen. Bereits in einer Entscheidung des BGH vom 18.7.2025 (V ZR 76/24) hat dieser aber dargelegt, dass bei der Entscheidung, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, keine Alternativangebote vorliegen müssten. Zweck der Einholung von Alternativangeboten sei es nämlich, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen. Bei der Anwaltsbeauftragung würden Alternativangebote aber keinen aussagekräftigen Preisvergleich ermöglichen.
In einer von der Praxis lang ersehnten Entscheidung hat der BGH nunmehr mit Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25 die bisherige Entscheidungspraxis der Instanzengerichte mit ebenso klaren wie überzeugenden Worten abgelehnt. Danach gebe es für eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten. Zwar müsse die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum auf einer hinreichenden Erkenntnisgrundlage erfolgen – und Vergleichsangebote würden sich insoweit als Tatsachengrundlage eignen. Entgegen der nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichte gebe es aber keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. Dem Gesetz lasse sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, würde vielmehr davon abhängen, ob die vorhandenen Informationen vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen.
So könne die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen. Auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war („bekannt und bewährt“), könne es rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote abzusehen.
Der Anwendungsbereich der „Drei-Angebote-Philosophie“ reduziert sich damit immer mehr und der Anfechtungsgrund „fehlende Vergleichsangebote“ darf per se nicht mehr zur Ungültigkeit eines Beschlusses führen. Der gerichtliche Prüfungsmaßstab wird sein, wie sich ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Alleineigentümer bei einer entsprechenden Auftragserteilung verhalten würde. Der BGH „verteufelt“ nicht die Einholung mehrerer Angebote. Bei „überschaubaren Maßnahmen“, Empfehlungen eines Fachmannes sowie der wiederholten Beauftragung des „bekannt und bewährten“ Unternehmens ist dieser formelle Aufwand künftig entbehrlich.
Der BGH eröffnet allerdings ein Feld, dass ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen könne, weil das (einzige) vorliegende Angebot objektiv überteuert ist. Dabei handelt es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und (substantiiert) unter Beweis stellen muss. Es bleibt abzuwarten, ob nun vermehrt die Kostenfrage zum „Zankapfel“ wird. Der BGH hat wiederholt entschieden, dass die GdWE nicht das günstigste Angebot beauftragen muss. Die Berücksichtigung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bleibt dennoch weiterhin Pflicht. Insoweit sollten kostenintensive Entscheidungen transparent dokumentiert und (auch wirtschaftlich) begründet werden, um die Entscheidung wenig angreifbar zu machen.