Für die Durchsetzbarkeit eines Kostenvorschussanspruchs in Fällen von unwirksamen Abnahmeklauseln gilt eine Obergrenze von 30 Jahren
Kürzlich befasste sich der BGH mit der bisher nicht entschiedenen Frage der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen, die vor der Schuldrechtsmodernisierung 2002 entstanden sind und bei denen aufgrund einer damals häufig verwendeten unwirksamen Abnahmeklausel in den Erwerberverträgen keine Abnahme erfolgt ist. Diese insbesondere für Altverträge relevante Frage hat der BGH mit seinem Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24 entschieden:
„Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.“
- Sachverhalt
Klägerin war eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, die von der beklagten Bauträgerin einen Kostenvorschuss für Mängelbeseitigungsarbeiten an einem Pultdach verlangte. Die Arbeiten erfolgten im Rahmen der grundlegenden Sanierung eines Mehrfamilienhauses mit Keller im Jahre 1999, dessen Wohneinheiten bis 2001 durch gleichlautende Bauträgerverträge veräußert wurden. In den Erwerberverträgen war vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch 3 aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen solle. Abnahmebegehungen fanden bis Mai 2001 statt. Die sog. Nachzügler-Verträge enthielten die Vertragsbestimmung, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums schon vor Beurkundung erfolgt sei.
Erstinstanzlich wurde der Klage aus dem Jahr 2020 vollständig stattgegeben. Die anschließende Berufung war indes erfolgreich, da sich die Beklagte nach Ansicht des Berufungsgerichts mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung berufen konnte.
- Die Entscheidung
Auf die Revision der Klägerin hat der BGH das Berufungsurteil bzgl. der Einrede der Verjährung aufgehoben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen:
Keine Abnahme aufgrund unwirksamer Vertragsklauseln
Eine Abnahme sei bisher nicht erfolgt. Die in den Erwerbsverträgen enthaltenen und von der Beklagten verwendeten Abnahme-Klauseln seien wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. Dies gelte sowohl für die in den Erwerberverträgen vereinbarten Klauseln, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei Vertreter erfolgen solle, als auch für die in den Nachzügler-Verträgen verwendeten Abnahmeklauseln.
Mangels Abnahme keine Verjährung des Kostenvorschussanspruchs
Aufgrund der nicht erfolgten Abnahme habe der Lauf der an die Abnahme geknüpften fünfjährigen Verjährungsfrist, auf Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des BGH, noch nicht begonnen.
Dem Anspruch könne nicht entgegengehalten werden, dass der Herstellungsanspruch der Erwerber bereits verjährt sei. Die Beklagte als Verwenderin der unwirksamen Abnahmeklauseln könne sich nach Treu und Glauben nicht auf den zeitlichen Ablauf der Verjährungsfrist berufen.
Es verstoße zudem nicht gegen das Rechtsstaatsprinzip, wenn die Verjährung eines Anspruchs auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung im Falle einer wegen einer unwirksamen Vertragsklausel nicht wirksam erklärten Abnahme erst mit der tatsächlichen Abnahme beginne. Der Unternehmer könne schließlich jederzeit die Abnahmereife herstellen und den Beginn der Verjährungsfrist herbeiführen.
Die Herstellung der Abnahmereife seit auch nicht von vornherein ausgeschlossen, weil das Werk inzwischen erheblich gealtert sei. In einer solchen Konstellation könne ein Erwerber keinen neuwertigen Zustand erwarten und der Vertrag sei auf Grundlage des hypothetischen Parteiwillens anzupassen. Redlicherweise hätten die Parteien vereinbart, dass durch Zeitablauf und bestimmungsgemäße Nutzung ausgelöste Verschleißerscheinungen einer Abnahme nicht entgegenstünden.
Obergrenze für Durchsetzbarkeit ist nach 30 Jahren erreicht
Allerdings müsse es nach Auffassung des BGH in solchen Konstellationen auch ohne Verjährungsbeginn eine zeitliche Grenze geben, bis zu der ein Vorschussanspruch noch durchgesetzt werden könne. Diese Obergrenze für die Durchsetzbarkeit der Mängelrechte betrage maximal 30 Jahre, ab der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahmebegehung, was auch unter Rechtsstaatsgesichtspunkten nicht unzumutbar sei. Die Obergrenze ergebe sich aus einer Gesamtanalogie der gesetzlichen Verjährungsregelungen und jedenfalls aus dem Grundsatz von Treu und Glauben.
Fazit
Für Erwerber, die Altverträge mit ähnlichen unwirksamen Abnahmeklauseln geschlossen haben, könnte sich eine erneute Prüfung bereits verloren gedachter Ansprüche lohnen. Gute Nachrichten liefert die Entscheidung auch für Bauträger, die in einem solchen Fall zwar wegen der unwirksamen Abnahmeklausel länger gewährleistungspflichtig sind, aber nicht für alle altersbedingten Verschleißerscheinungen aufkommen müssen.
Die Entscheidung erging zu einem Altvertrag, der vor der Schuldrechtsmodernisierung (01.01.2002) geschlossen wurden. In seiner dogmatischen Herleitung der Obergrenze bezieht sich der BGH aber ausdrücklich auf Verjährungsvorschriften des geltenden Rechts. Nicht genannt wird dabei interessanterweise der mit der Schuldrechtsmodernisierung erstmals eingeführte § 199 Abs. 4 BGB, wonach die Verjährung für zahlreiche Ansprüche auf 10 Jahre begrenzt ist. Das könnte darauf hinweisen, dass der BGH auch für nach 2001 geschlossene Verträge in vergleichbaren Fällen ebenfalls eine Obergrenze von 30 Jahren annehmen wird.