Umlage von Wartungskosten in Gewerberaummietverträgen: Widersprechende obergerichtliche Rechtsprechung – BGH-Entscheidung steht noch aus
In kaum einem Bereich des Gewerberaummietrechts ist die Rechtsprechung derzeit so uneinheitlich wie bei der Frage, ob Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte technische Anlagen – etwa Aufzugs-, Lüftungs- oder Brandmeldeanlagen – per Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ohne betragsmäßige oder prozentuale Kostenobergrenze auf den gewerblichen Mieter umgelegt werden dürfen. Gleich mehrere Oberlandesgerichte haben sich in jüngerer Zeit mit dieser praxisrelevanten Frage befasst – mit gegensätzlichem Ergebnis. Eine höchstrichterliche Klärung durch den Bundesgerichtshof steht noch aus.
Der rechtliche Ausgangspunkt
Nebenkostenklauseln in Gewerbemietverträgen unterliegen der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Weichen entsprechende Klauseln vom gesetzlichen Leitbild in einer Weise ab, die den Mieter unangemessen benachteiligt, führt dies zur Unwirksamkeit der Klauseln (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Im Fall von Erhaltungsmaßnahmen an der Mietsache bildet § 535 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB den gesetzlichen Ausgangspunkt: Der Vermieter hat die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten und die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ist nach gefestigter BGH-Rechtsprechung anerkannt, dass eine formularmäßige Umlage auf den Mieter eine Kostenobergrenze voraussetzt, weil diese Kosten kaum kalkulierbar seien (Urteil v. 26.09.2012 – XII ZR 112/10). Ob dieser Grundsatz auch für reine Wartungskosten gilt, die als planmäßig wiederkehrende, vorbeugende Maßnahmen zur Funktionsprüfung technischer Anlagen an sich besser kalkulierbar erscheinen, ist bislang nicht höchstrichterlich entschieden – und genau in diesem Punkt stehen sich die Oberlandesgerichte entgegen.
Strenge Linie: OLG Rostock und OLG München fordern Kostenobergrenze
Das OLG Rostock (Urteil v. 06.03.2025 – 3 U 68/23) und – ihm folgend – das OLG München (Urteil v. 12.02.2026 – 14 U 1880/25e) vertreten eine einschränkende Auffassung. Danach benachteiligt eine formularmäßige Wartungskostenumlage ohne Obergrenze den gewerblichen Mieter unangemessen im Sinne von § 307 BGB. Die Senate argumentieren, dass auch Wartungskosten – insbesondere bei komplexen Gemeinschaftsanlagen – für den Mieter nicht ohne Weiteres eingrenzbar und kalkulierbar seien, sodass kein tragfähiger Unterschied zu Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bestehe. Insofern würden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst seien und die nicht in seinen Risikobereich fielen. Unter Verweis auf die vorgenannte BGH-Rechtsprechung sei die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen allenfalls wirksam, wenn sie in einem bestimmten zumutbaren Rahmen (Kostenbegrenzung) erfolge.
Gelockerte Linie: OLG Karlsruhe hält eine Obergrenze für entbehrlich
Das OLG Karlsruhe (Urteil v. 27.03.2026 – 4 U 102/24) ist dieser Rechtsprechung jüngst entgegengetreten. Nach seiner Auffassung liegt in der unbegrenzten Umlage reiner Wartungskosten keine unangemessene Benachteiligung des Gewerberaummieters. Zur Begründung verweist der Senat unter anderem darauf, dass Wartungskosten im Unterschied zu Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten als grundsätzlich vorhersehbare, wiederkehrende Betriebskosten einzustufen seien. Denn Wartungsmaßnahmen dienten gerade nicht der Beseitigung von Mängeln und Schäden, welche deutlich schwerer kalkulierbar sind. Der Senat zieht zudem eine Parallele zum Wohnraummietrecht: Hier sind Wartungskosten nach § 556 BGB als Betriebskosten grundsätzlich auch ohne konkrete Deckelung umlagefähig. Da das Gewerberaummietrecht den Vertragsparteien gerade mehr Gestaltungsfreiheit einräumen solle als das Wohnraummietrecht, sieht das OLG Karlsruhe keinen Grund, die für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten entwickelten strengeren Grundsätze auf reine Wartungskosten zu übertragen.
Risiken für die Praxis
Die divergierende Rechtsprechung schafft erhebliche Rechtsunsicherheit für Vermieter und Mieter gewerblicher Flächen. Nach jetzigem Stand kann die Antwort auf die Frage eines erforderlichen Kostendeckels vom Gerichtsstand abhängen; ein für die Rechtsanwendung unbefriedigender Zustand. Sowohl das OLG München als auch das OLG Karlsruhe haben die Revision zugelassen, weil die Rechtsfrage höchstrichterlich noch nicht geklärt ist. Eine BGH-Entscheidung ist damit absehbar, ihr Ausgang aber offen.
Folgt der BGH der einschränkenden Linie, könnte dies für Vermieter mit ungedeckelten Wartungskostenklauseln bedeuten, dass diese Position künftig neu geregelt werden müsste – unter Umständen auch mit Blick auf zurückliegende Abrechnungsjahre. Umgekehrt sollten Mieter bestehende Klauseln und Abrechnungen prüfen und Zahlungen gegebenenfalls unter Vorbehalt leisten, um sich Rückforderungsansprüche zu sichern.
Bestehende Verträge sollten auf eine entsprechende Regelungslücke überprüft werden, um auf gegenseitige Risiken und Handlungsmöglichkeiten der Vertragsparteien reagieren zu können.