Der Absenkungsbeschluss ist isoliert anfechtbar.

23 Abs. 3 S. 2 WEG sieht seit dem WEMoG eine Erleichterung bei der Fassung eines Umlaufbeschlusses vor. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand auch im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Einzelne Fragen zum Absenkungsbeschluss waren aber bislang höchst streitig. Der BGH hat sich nunmehr zur Anfechtbarkeit und (inzident) zur Frage geäußert, welche Auswirkungen Mängel oder gar das Fehlen eines Absenkungsbeschlusses auf einen mit einfacher Mehrheit gefassten Umlaufbeschluss haben.

Ob ein Absenkungsbeschluss isoliert angefochten werden kann, wurde bisher in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Der BGH folgt mit Urteil vom 17.07.2026 (V ZR 190/25) der Auffassung, dass der Absenkungsbeschluss sehr wohl isoliert anfechtbar ist. Hierfür streitet aus Sicht des BGH zunächst der Wortlaut des Gesetzes, der keine Anhaltspunkte für eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle bietet. Auch der Vergleich mit Geschäftsordnungsbeschlüssen führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Der Absenkungsbeschluss entfaltet seine Wirkung nicht innerhalb der Versammlung, in der er gefasst worden ist, sondern gerade ausschließlich in der Zukunft. Schließlich rechtfertigen prozessökonomische bzw. praktische Gesichtspunkte keine abweichende Beurteilung. Auch wenn es durch die Anfechtbarkeit sowohl des Absenkungsbeschlusses als auch des darauffolgenden Umlaufbeschlusses zu einer Doppelung der gerichtlichen Verfahren kommen kann, bietet das Prozessrecht ausreichende Möglichkeiten, um auf diese Situation prozessual zu reagieren.

Welche Auswirkungen Mängel oder gar das Fehlen eines Absenkungsbeschlusses auf einen mit einfacher Mehrheit gefassten Umlaufbeschluss haben, war bisher ebenfalls umstritten. Das Meinungsbild reicht von Nichtigkeit über Nichtbeschluss bis zur Anfechtbarkeit. Der BGH hält die zuletzt genannte Auffassung für zutreffend. Nichtig ist ein Beschluss nur dann, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Ansonsten ist der Beschluss bloß anfechtbar. Das Fehlen der nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG geforderten Allstimmigkeit führt lediglich zur Anfechtbarkeit des Umlaufbeschlusses führt. Dabei ist es unerheblich, ob es an einem Absenkungsbeschluss von Vorneherein fehlt, dieser nichtig ist oder erfolgreich angefochten wurde. Das Allstimmigkeitserfordernis steht zur Disposition der Eigentümer. Dies folgt zwangsläufig aus § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG als gesetzliche Öffnungsklausel. Auf die fehlende Beschlusskompetenz kann die Nichtigkeit ebenfalls nicht gestützt werden, denn die Beschlusskompetenz für einen Umlaufbeschluss beruht nicht auf dem Absenkungsbeschluss, sondern auf der (durch Gesetz oder Vereinbarung erfolgten) Zuweisung von gemeinschaftlichen Angelegenheiten an die Wohnungseigentümer. 

In der anwaltlichen Beratung ist ungeachtet dessen darauf zu achten, dass das Rechtsschutzbedürfnis an einer Klage gegen den Absenkungsbeschluss fehlen kann, soweit der später gefasste Beschluss bestandkräftig wird. Will der Kläger den späteren Beschluss nicht anfechten, sollte nach dessen Bestandskraft zur Vermeidung einer Klageabweisung das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt werden.

Soweit nunmehr die Anfechtbarkeit des Absenkungsbeschlusses höchstrichterlich geklärt ist, stellt sich in der anwaltlichen Beratung die weitere Frage, welche Anfechtungsgründe in Betracht kommen und wann eine Anfechtung „Sinn macht“. In der Praxis dürften formelle Mängel eine Rolle spielen, zudem – wie im Ausgangsfall des BGH – die Unbestimmtheit des Beschlusses. 

Für die Praxis macht die Entscheidung erneut die erfreuliche Tendenz des BGH deutlich, dass die Nichtigkeit von Beschlüssen auf Ausnahmefälle beschränkt werden soll. Der BGH hat bereits in der Vergangenheit auf das schützenswerte Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Rechtsverbindlichkeit von Beschlüssen und auf das Bedürfnis der GdWE nach Rechtsklarheit und Rechtssicherheit verwiesen. 

Die Vertagung der Beschlussfassung wird in der Praxis (weiterhin) eine Rolle spielen in den Fällen, in denen Unterlagen oder abschließende Informationen zur finalen Entscheidungsfindung fehlen. Zudem dürfte der Absenkungsbeschluss als Mittel zur gestuften Beschlussfassung bei umfangreichen (energetischen) Baumaßnahmen von Bedeutung sein. Dort kann die abschließende Willensbildung oftmals nicht durch einen einzigen Beschluss bzw. in nur einer Eigentümerversammlung erfolgen. Im Ergebnis ist erfreulich, dass der BGH nunmehr durchaus praxisrelevante Fragen abschließend beantwortet hat.