Neues und Wissenswertes aus der Immobilienrechtsszene
Für die Durchsetzbarkeit eines Kostenvorschussanspruchs in Fällen von unwirksamen Abnahmeklauseln gilt eine Obergrenze von 30 Jahren
Kürzlich befasste sich der BGH mit der bisher nicht entschiedenen Frage der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen, die vor der Schuldrechtsmodernisierung 2002 entstanden sind und bei denen aufgrund einer damals häufig verwendeten unwirksamen Abnahmeklausel in den Erwerberverträgen keine Abnahme erfolgt ist. Diese insbesondere für Altverträge relevante Frage hat der BGH mit seinem Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24 entschieden:
BGH bricht mit dem Dogma der „3 Vergleichsangebote“
In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis stellte sich regelmäßig die Frage, ob Beschlüsse über Auftragsvergaben ohne vorherige Einholung von Vergleichsangeboten nur aus diesem Grund mit Erfolg anfechtbar sind. Überwiegend wurde in der amts- und landgerichtlichen Rechtsprechung sowie in Teilen des Schrifttums die Ansicht vertreten, dass jedenfalls vor einer Verwaltungsmaßnahme, die nicht nur unerhebliche finanzielle Aufwendungen erfordert, die Einholung von – zumeist drei – Vergleichsangeboten zwingend erforderlich sei.
Kein Abzug neu für alt selbst bei spät festgestellten Mängeln
Für Fälle, in denen die Mängelbeseitigung bewusst durch den Auftragnehmer verzögert wurde, hatte der BGH in der Vergangenheit bereits einen Abzug neu für alt (sog. Vorteilsausgleich) abgelehnt. Dabei ist bislang die Frage offengeblieben, wie Konstellationen zu behandeln sind, in denen ein Mangel erst spät auftritt und insbesondere keine gezielte Verzögerung der Mängelbeseitigung vorlag.
Diese praxisrelevante Frage hat der BGH nun mit seinem Urteil vom 27.11.2025 – VII ZR 112/24 für das seit Inkrafttreten der Schuldrechtsmodernisierungsreform am 1. Januar 2002 geltende Recht entschieden:
Anhebung des Zuständigkeitsstreitwerts der Amtsgerichte zum 1. Januar 2026
Zum 1. Januar 2026 tritt eine grundlegende Änderung der zivilgerichtlichen Zuständigkeitsverteilung in Kraft: Der Zuständigkeitsstreitwert der Amtsgerichte wird von bislang 5.000 Euro auf 10.000 Euro angehoben. Grundlage ist das Gesetz zur Änderung des Zuständigkeitsstreitwerts der Amtsgerichte, zum Ausbau der Spezialisierung der Justiz in Zivilsachen sowie zur Änderung weiterer prozessualer Regelungen, das am 11. Dezember 2025 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde (BGBl. 2025 I Nr. 318).
Eine überraschende Entscheidung des Kammergerichts zu Mietanpassungsklauseln in Gewerberaummietverträgen
Die Kombination einer Festlaufzeit von 10 Jahren mit sechs mal 3 Jahren Verlängerungsoptionen für den Mieter nebst einer Indexklausel nach der sich die Miete bei 10 % Steigerung um 6,5 % ändert, führt nach Auffassung des KG zur Unwirksamkeit der Optionsvereinbarung, wenn die Regelungen Mieter – AGB enstammen.
Das scharfe Schwert der Bauhandwerkersicherung nach § 650 f BGB
Nach § 650 f BGB kann der Unternehmer vom Besteller eine Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen in Höhe von 10 % verlangen. Erbringt der Besteller die Sicherheit nicht innerhalb einer angemessenen Frist, kann der Unternehmer nach § 650 f Abs. 5 BGB den Werkvertrag kündigen oder die Leistung verweigern. Mit weitreichenden Konsequenzen:
Das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 62 HBauO n.F.
Zum 01. Januar 2026 tritt die Neufassung der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) in Kraft. Sie soll Bauvorhaben in Hamburg beschleunigen und beinhaltet hierzu einige wesentliche Änderungen. Unter anderem ist vorgesehen, dass für bestimmte Gebäude nur noch eine Bauanzeige statt einer Baugenehmigung erforderlich ist, um „kleinere“ Wohnungsneubauten und Umbauten im Bestand zu erleichtern (sog. Genehmigungsfreistellung).
Die Genehmigungsfreistellung ist eine qualifizierte Unterrichtung der Bauaufsichtsbehörde über das geplante Bauvorhaben. Die Anwendung dieses Verfahrens wird im Wesentlichen auf kleinere Wohngebäude im Bereich qualifizierter Bebauungspläne und auf Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken beschränkt. Insoweit gilt die Faustformel, dass die Genehmigungsfreistellung für die Errichtung und Änderung von kleineren Wohngebäuden gewählt werden kann, die im Übrigen im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 63 HBauO zuzulassen sind.
(Un)Wirksamkeit von Change-of-Control-Klauseln im Miet- und Pachtvertrag: Keine Kündigung wegen Gesellschafterwechsel der Mietergesellschaft?
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass eine sogenannte „Change-of-Control-Klausel“ in einem Miet- oder Pachtvertrag mit einer juristischen Person den Vertragspartner in der Regel unangemessen benachteiligt und damit unwirksam ist. Vermieter und Verpächter müssen bei juristischen Personen grundsätzlich mit einem Gesellschafterwechsel rechnen.
Das Urteil ist insoweit bedeutsam, als es, soweit ersichtlich, bislang keine veröffentlichte Rechtsprechung zu Change-of-Control-Klauseln im gewerblichen Miet- und Pachtrecht gibt (vgl. auch Guhling/Günter/Baldus, 3. Aufl. 2024, BGB Anh. § 584b Rn. 192). Es stärkt die unternehmerische Handlungsfreiheit von Pächter- bzw. Mietergesellschaften.