Neues und Wissenswertes aus der Immobilienrechtsszene
„Vollständige Fertigstellung“ – Der BGH zur Auslegung von Ratenzahlungsbestimmungen in Bauträgerverträgen
Ratenzahlungsbestimmungen in Bauträgerverträgen orientieren sich häufig an den Begrifflichkeiten der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). So findet sich oft die Klausel: „Der Verkäufer kann die letzte Rate in Höhe von 3,5% nach vollständiger Fertigstellung fordern.“ oder vergleichbare Formulierungen. Wie der Begriff der vollständigen Fertigstellung zu definieren ist, war bisher nicht abschließend geklärt. Ist es die Abnahme bzw. die Abnahmereife oder ist auch die Beseitigung der bei der Abnahme protokollierten (unwesentlichen) Mängel und Restarbeiten erforderlich?
Mit dieser Frage hat sich nun auch der BGH in seinem Urteil vom 22.04.2026 – Az. VII ZR 88/25 beschäftigt.
Der Absenkungsbeschluss ist isoliert anfechtbar.
§ 23 Abs. 3 S. 2 WEG sieht seit dem WEMoG eine Erleichterung bei der Fassung eines Umlaufbeschlusses vor. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand auch im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Einzelne Fragen zum Absenkungsbeschluss waren aber bislang höchst streitig. Der BGH hat sich nunmehr zur Anfechtbarkeit und (inzident) zur Frage geäußert, welche Auswirkungen Mängel oder gar das Fehlen eines Absenkungsbeschlusses auf einen mit einfacher Mehrheit gefassten Umlaufbeschluss haben.
Umlage von Wartungskosten in Gewerberaummietverträgen: Widersprechende obergerichtliche Rechtsprechung – BGH-Entscheidung steht noch aus
Bei der Umlage von Wartungskosten für technische Gemeinschaftsanlagen herrscht derzeit erhebliche Uneinigkeit in der obergerichtlichen Rechtsprechung. Während ein Teil der Gerichte eine Kostenobergrenze für erforderlich hält, sehen andere hierfür keinen Anlass. Für Vermieter und Mieter gewerblicher Flächen bedeutet das eine spürbare Rechtsunsicherheit – eine höchstrichterliche Klärung durch den BGH ist absehbar, ihr Ausgang aber offen.
Für die Durchsetzbarkeit eines Kostenvorschussanspruchs in Fällen von unwirksamen Abnahmeklauseln gilt eine Obergrenze von 30 Jahren
Kürzlich befasste sich der BGH mit der bisher nicht entschiedenen Frage der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen, die vor der Schuldrechtsmodernisierung 2002 entstanden sind und bei denen aufgrund einer damals häufig verwendeten unwirksamen Abnahmeklausel in den Erwerberverträgen keine Abnahme erfolgt ist. Diese insbesondere für Altverträge relevante Frage hat der BGH mit seinem Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24 entschieden:
BGH bricht mit dem Dogma der „3 Vergleichsangebote“
In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis stellte sich regelmäßig die Frage, ob Beschlüsse über Auftragsvergaben ohne vorherige Einholung von Vergleichsangeboten nur aus diesem Grund mit Erfolg anfechtbar sind. Überwiegend wurde in der amts- und landgerichtlichen Rechtsprechung sowie in Teilen des Schrifttums die Ansicht vertreten, dass jedenfalls vor einer Verwaltungsmaßnahme, die nicht nur unerhebliche finanzielle Aufwendungen erfordert, die Einholung von – zumeist drei – Vergleichsangeboten zwingend erforderlich sei.
Kein Abzug neu für alt selbst bei spät festgestellten Mängeln
Für Fälle, in denen die Mängelbeseitigung bewusst durch den Auftragnehmer verzögert wurde, hatte der BGH in der Vergangenheit bereits einen Abzug neu für alt (sog. Vorteilsausgleich) abgelehnt. Dabei ist bislang die Frage offengeblieben, wie Konstellationen zu behandeln sind, in denen ein Mangel erst spät auftritt und insbesondere keine gezielte Verzögerung der Mängelbeseitigung vorlag.
Diese praxisrelevante Frage hat der BGH nun mit seinem Urteil vom 27.11.2025 – VII ZR 112/24 für das seit Inkrafttreten der Schuldrechtsmodernisierungsreform am 1. Januar 2002 geltende Recht entschieden:
Anhebung des Zuständigkeitsstreitwerts der Amtsgerichte zum 1. Januar 2026
Zum 1. Januar 2026 tritt eine grundlegende Änderung der zivilgerichtlichen Zuständigkeitsverteilung in Kraft: Der Zuständigkeitsstreitwert der Amtsgerichte wird von bislang 5.000 Euro auf 10.000 Euro angehoben. Grundlage ist das Gesetz zur Änderung des Zuständigkeitsstreitwerts der Amtsgerichte, zum Ausbau der Spezialisierung der Justiz in Zivilsachen sowie zur Änderung weiterer prozessualer Regelungen, das am 11. Dezember 2025 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde (BGBl. 2025 I Nr. 318).
Eine überraschende Entscheidung des Kammergerichts zu Mietanpassungsklauseln in Gewerberaummietverträgen
Die Kombination einer Festlaufzeit von 10 Jahren mit sechs mal 3 Jahren Verlängerungsoptionen für den Mieter nebst einer Indexklausel nach der sich die Miete bei 10 % Steigerung um 6,5 % ändert, führt nach Auffassung des KG zur Unwirksamkeit der Optionsvereinbarung, wenn die Regelungen Mieter – AGB enstammen.