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Bau- und Architektenrecht

Für die Durchsetzbarkeit eines Kostenvorschussanspruchs in Fällen von unwirksamen Abnahmeklauseln gilt eine Obergrenze von 30 Jahren

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Kürzlich befasste sich der BGH mit der bisher nicht entschiedenen Frage der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen, die vor der Schuldrechtsmodernisierung 2002 entstanden sind und bei denen aufgrund einer damals häufig verwendeten unwirksamen Abnahmeklausel in den Erwerberverträgen keine Abnahme erfolgt ist. Diese insbesondere für Altverträge relevante Frage hat der BGH mit seinem Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24 entschieden:

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Kein Abzug neu für alt selbst bei spät festgestellten Mängeln

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Für Fälle, in denen die Mängelbeseitigung bewusst durch den Auftragnehmer verzögert wurde, hatte der BGH in der Vergangenheit bereits einen Abzug neu für alt (sog. Vorteilsausgleich) abgelehnt. Dabei ist bislang die Frage offengeblieben, wie Konstellationen zu behandeln sind, in denen ein Mangel erst spät auftritt und insbesondere keine gezielte Verzögerung der Mängelbeseitigung vorlag.

Diese praxisrelevante Frage hat der BGH nun mit seinem Urteil vom 27.11.2025 – VII ZR 112/24 für das seit Inkrafttreten der Schuldrechtsmodernisierungsreform am 1. Januar 2002 geltende Recht entschieden:

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Das scharfe Schwert der Bauhandwerkersicherung nach § 650 f BGB

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Nach § 650 f BGB kann der Unternehmer vom Besteller eine Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen in Höhe von 10 % verlangen. Erbringt der Besteller die Sicherheit nicht innerhalb einer angemessenen Frist, kann der Unternehmer nach § 650 f Abs. 5 BGB den Werkvertrag kündigen oder die Leistung verweigern. Mit weitreichenden Konsequenzen:

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Das Hanseatische OLG erleichtert Sicherungshypothek für Architekten

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Das Hanseatische OLG erleichtert Sicherungshypothek für Architekten

Architekten können selbst dann die Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Grundstück des Auftraggebers verlangen, wenn ihre Planungsleistung noch nicht zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt hat. Dies hat das Hanseatische Oberlandesgericht unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung mit Beschluss vom 3.12.2024 – Az. 10 W 24/24 entschieden. 

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Vorschussanspruch des Bestellers trotz Minderungsverlangen

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Der Besteller einer Werkleistung kann von einem Werkunternehmer auch dann noch Vorschuss zur Beseitigung von Mängeln verlangen, wenn er zuvor Minderung des Werklohns wegen derselben Mängel verlangt hatte. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 22. August 2024 – VII ZR 78/22 entschieden und damit die Rechte des Bestellers gestärkt.

Worum geht es?

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Ist die Bauhandwerkersicherungshypothek für Architekten nur in Abhängigkeit einer Wertsteigerung des Grundstücks zu stellen?

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Der Anspruch eines Architekten auf Einräumung einer Sicherungshypothek für seinen Honoraranspruch (§§ 650e, 650q Abs. 1 BGB) setzt nicht voraus, dass auf dem Baugrundstück mit Bauarbeiten begonnen worden ist oder die Umsetzung der Planung dort zu einer Wertsteigerung geführt hat. Diese Auffassung vertritt zumindest das Kammergericht in Berlin (Kammergericht, Urteil vom 14.02.2023 – 21 W 28/22).

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Keine Aufklärung, kein Lohn? – geht der Unternehmer leer aus, wenn er nicht über das Widerrufsrecht des Verbrauchers aufklärt?

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Der EuGH hat nach Vorlage eines Vorabentscheidungsersuchens des Landgerichts Essen mit Urteil vom 17. Mai 2023 – Rs. C-97/22 entschieden: Ein Verbraucher ist von jeder Verpflichtung zur Vergütung der Leistungen befreit, die in Erfüllung eines außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Vertrags erbracht wurden, wenn ihm der Unternehmer die Informationen über die Möglichkeiten des Widerrufs nicht übermittelt hat und der Verbraucher sein Widerrufsrecht nach Erfüllung des Vertrags ausgeübt hat.

Kann es also sein, dass der Verbraucher die gesamte erbrachte Werkleistung des Unternehmers in Anspruch nehmen kann, ohne den Werklohn oder Wertersatz leisten zu müssen, nur weil er nicht über sein Widerrufsrecht aufgeklärt wurde?

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Der objektüberwachende Architekt und das ausführende Unternehmen haften als Gesamtschuldner – meistens jedenfalls

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. Dezember 2022 – VII ZR 90/22 entschieden: Es liegt keine gesamtschuldnerische Haftung vor, wenn zwischen der Leistung des Architekten und des ausführenden Unternehmens keine Gleichstufigkeit der Leistung vorliegt. Die von dem BGH behandelte Sonderkonstellation bietet Anlass die Gesamtschuld einmal zu durchleuchten.

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Totgesagte leben länger – die Wiedergeburt der HOAI-Aufstockungsklage

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Der Europäische Gerichtshof hat am 14. Juli 2019 in einem von der Kommission gegen die Bundesrepublik Deutschland eingeleiteten Vertragsverletzungsverfahren (Az. C-377/17) entschieden, dass der verbindliche Preisrahmen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (kurz HOAI) gegen die europarechtliche Dienstleistungsrichtlinie verstößt. Der nationale Gesetzgeber hat daraufhin am 1. Januar 2021 eine neue Fassung der HOAI verabschiedet und darin den harten Preisrahmen abgeschafft. Viele sahen darin das Ende sogenannter Aufstockungsklagen, bei denen ein Architekt oder Ingenieur entgegen einer ursprünglichen Vergütungsvereinbarung, die ein Honorar unterhalb der Mindestsätze vorsah, eben diese Mindestsätze von seinem Auftraggeber verlangt.

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