Besteht hier Anpassungsbedarf? Betriebskostenvorauszahlungen in Zeiten steigender Preise
Die derzeit sprunghaft ansteigenden (Energie-) Preise werden in der Gesellschaft mit Sorge betrachtet. Im laufenden Mietverhältnis lohnt sich deshalb für den Vermieter ein Blick auf die Anpassungsmöglichkeiten der Betriebskostenvorauszahlung, um hohen Nachforderungen vorzubeugen, die mit einem Ausfallrisiko behaftet sein könnten.
Anders als im Wohnraummietrecht bietet das Gesetz für Gewerberaummietverhältnisse keine einseitige Anpassungsmöglichkeit bezüglich der Höhe der Vorauszahlungen. In vielen Geschäftsraummietverträgen finden sich jedoch Leistungsbestimmungsrechte, die den Vermieter berechtigen, eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung zu bestimmen, meistens jedoch nur Anlass bezogen, beispielsweise aufgrund der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Als Anlass zur Anpassung von Vorauszahlungen können aber auch „unterjährige“ Preisanpassungen, die zu deutlichen Kostensteigerungen oder -senkungen führen können, vertraglich vorgesehen sein.
Derartige Regelungen zielen darauf ab, die Betriebskostenvorauszahlung auf die tatsächlich voraussichtlich entstehenden Kosten des Nutzers anzupassen, um weder der einen noch der anderen Partei zu hohe Vorleistungen abzuverlangen, die zu erheblichen Nachforderungen oder Guthabenbeträgen in der Abrechnung führen können. Sind wirksame Anpassungsrechte vertraglich vereinbart, kann es sinnvoll sein, diese auszuüben. Sollten Mietverträge vorsehen, dass Anpassungen nur im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung vorgenommen werden dürfen, könnte sich auch eine frühzeitige Abrechnung als sinnvolle Vorgehensweise darstellen.
In Fällen, in denen ein einseitiges Anpassungsrecht nicht oder nicht für den Fall der Preissteigerung vorgesehen ist, könnte eine Anpassung nur – bei Einvernehmen beider Parteien – durch eine entsprechende Vereinbarung (Nachtrag) herbeigeführt werden.
Aber Vorsicht!
Beachten Sie bitte, dass Betriebskostenvorauszahlungen einen Teil der vereinbarten Miete darstellen, und damit grundsätzlich zum wesentlichen Vertragsinhalt gehören. Verträge, die eine längere Laufzeit als ein Jahr haben sollen, müssen der gesetzlichen Schriftform gemäß §§ 578 Abs. 2, 550 i.V.m. § 126 BGB genügen. Das gilt auch für den Abschluss von Nachträgen. Großes Augenmerk ist daher darauf zu legen, eine Vereinbarung zu Betriebskostenanpassung nur im Wege eines die Schriftform wahrenden Nachtrags zu schließen. Gelänge dieses nicht und käme die Anpassung nur mündlich oder per E-Mail oder durch konkludentes Verhalten etc. zustande, hätte das schwerwiegende Folgen: Während die Anpassung zwar wirksam wäre, würde das Mietverhältnis, auch wenn es nominell auf feste Zeit laufen soll, als ein solches gelten, das auf unbestimmte Zeit geschlossen ist und von beiden Vertragsparteien mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580a BGB – je nach Einzelfall – innerhalb einer Frist von 6 bis 9 Monaten gekündigt werden kann.
Damit wäre dann auf der einen Seite zwar das Risiko einer Betriebskostennachzahlung verringert, auf der anderen Seite jedoch die feste Laufzeit des Vertrages gefährdet – man hätte also mit Zitronen gehandelt!
Verfasserin/Verfasser:
Rechtsanwältin Dr. Cathrin Isenberg
Rechtsanwalt Christian Säuberlich
Gewerbemietrechtsdezernat W.I.R. Breiholdt Nierhaus Schmidt