Wohnungseigentumsrecht

Setzt sich ein Wohnungseigentümer mit seiner Anfechtungsklage erfolgreich gegen Beschlüsse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) durch, trägt gemäß der gerichtlichen Kostenentscheidung im Urteil die Beklagte, d.h. die GdWE, die Kosten des Rechtsstreits. Der Verwalter bezahlt die Prozesskosten – in der Regel für Gericht und zwei Rechtsanwälte für ein oder zwei Instanzen – vom gemeinschaftlichen Girokonto. Da es sich um einen Geldabfluss aus dem Gemeinschaftsvermögen der GdWE handelt, ist die Ausgabe in die Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzunehmen und unter den Wohnungseigentümern zu verteilen. Welcher Verteilerschlüssel anzuwenden ist, war umstritten.

Unser monatliches online-Format für Rechtsfragen rund um das WEG-Recht: „WEG-Mittagss(ch)nack“ – Wir schnacken, Sie snacken! geht in die zweite Runde.

Auch 2025 kommen Herr Dr. Schmidt und Herr Küttner aus unserem Anwaltsteam sowie Herr Sankol, Richter am Amtsgericht Hamburg-St. Georg, virtuell in ihre Küche, um sie beim Snacken auf den neuesten Stand zu bringen.

Der BGH (Urteil vom 5.7.24 – V ZR 241/23) hat klargestellt, dass die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 WEG nicht voraussetzt, dass in dem Beschluss ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird.

Gemäß des am 01.12.2020 in Kraft getretenen § 16 Abs. 2 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer über die Änderung des geltenden Verteilungsschlüssels für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen.

Das ist unerfreulich für die Praxis und kommt überraschend. Der Bundesgerichtshof (BGH) schwächt die Bestandskraft von Eigentümerbeschlüssen. Obwohl eine Jahresabrechnung (JA) bestandskräftig beschlossen wurde, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG bzw. GdWE) zur Korrektur verpflichtet, wenn ein in der JA verwendeter Kostenverteilungsschlüssel später gerichtlich für ungültig erklärt wird. Der BGH fordert,…

23 Abs. 3 S. 2 WEG sieht seit dem WEMoG eine Erleichterung bei der Fassung eines Umlaufbeschlusses vor. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand auch im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. In diesem Fall bedarf es abweichend von § 23 Abs. 3 S. 1 also nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (Allstimmigkeit), die in der Praxis kaum erreichbar ist.

Aufatmen in der Praxis. BGH weicht die Drei-Angebote-Regel auf und trägt damit der Marktsituation Rechnung.

Zur Abberufung des Verwalters enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) seit dem 01.12.2020 zwei sehr praxisrelevante Neuregelungen: der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG) und der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Möglichkeit, die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken, sieht die seit dem 01.12.2020 geltende Rechtslage demgegenüber nicht mehr vor.

Es bleibt das ungeliebte Stiefkind des WEMoG: die Hybrid-Eigentümerversammlung. Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer seit dem 1.12.2020 beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.