Gewerbemietrecht

Was gilt es bei der Kündigung eines Mietverhältnisses mit einer GbR zu beachten?
Grundsätzlich sind Gesellschafter einer GbR gemäß § 720 Abs. 1 BGB gemeinsam zur Vertretung der GbR befugt, es sei denn, der Gesellschaftsvertrag bestimmt etwas anderes. Insoweit müssen grundsätzlich auch alle Gesellschafter einer GbR einen Mietvertrag gemeinsam kündigen.

Wie verhält sich aber die Rechtslage, wenn alle Gesellschafter bis auf einen aus der Gesellschaft ausscheiden?

Das Bürokratieentlastungsgesetz IV und die Einführung der Textform

1. Das Schriftformerfordernis im Gewerberaummietrecht
Bislang sah das Mietrecht vor, dass Mietverträge die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wurden, für unbestimmte Zeit galten. Dies ermöglichte es, trotz einer vereinbarten Festlaufzeit, den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich zu kündigen. Bei gewerblichen Mietverhältnissen beträgt diese in der Regel sechs Monate zum Quartalsende (§ 580a Abs. 2 BGB).

Ja – Zumindest nach Auffassung des Kammergerichts (Urt. v. 06.11.2023 – 8 U 10/23).

In dem Kurzbeitrag beschäftigt sich unser Kollege Moritz Räfler mit dem Urteil des Kammergerichts und dessen Auswirkungen auf die Praxis.

Nein, sagt das Kammergericht in seiner Entscheidung vom 01.12.2022 – Az.: 8 U 50/21 und stellt sich damit gegen die Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte.

Betriebs- und Nebenkosten, insbesondere die Heiz- und Energiekosten, sind derzeit in aller Munde. So haben sich Bund und Länder im Rahmen der Ministerkonferenz vom 2. November 2022 auf wichtige Entlastungen für kleine bis mittelständische Unternehmen und Haushalte geeinigt. Im Zuge dessen ist u.a. am 19.11.2022 die Dezember-Soforthilfe in Kraft getreten. Die dadurch entstehenden Entlastungen sollen die Vermieter u.a. an die Mieter mit der nächsten Betriebskostenabrechnung weitergeben.

Das gibt wieder einmal Anlass, einen Blick auf die Abrechnungsfristen im Gewerberaummietrecht zu werfen. Wann kann der Gewerberaummieter mit der nächsten Betriebskostenabrechnung rechnen?

Die derzeit sprunghaft ansteigenden (Energie-) Preise werden in der Gesellschaft mit Sorge betrachtet. Im laufenden Mietverhältnis lohnt sich deshalb für den Vermieter ein Blick auf die Anpassungsmöglichkeiten der Betriebskostenvorauszahlung, um hohen Nachforderungen vorzubeugen, die mit einem Ausfallrisiko behaftet sein könnten.

Mit Urteil vom 2. März 2022 zum Aktenzeichen XII ZR 36/21 entschied der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in einem Fall, dass die Mieter, deren Hochzeitsfeier aufgrund der Corona – Pandemie nicht stattfinden konnte, zur vollständigen Zahlung der Miete für die Veranstaltungsfläche verpflichtet sind. Der BGH knüpft mit dieser Entscheidung an sein viel diskutiertes Corona – Urteil vom 12. Januar 2022 (Az.: XII ZR 8/21) an und nimmt uns mit auf eine Reise in die Sphären der Ermessensfreiheit des im Einzelfall entscheidenden Tatrichters.

Die mit Spannung in der Gewerberaummiete erwartete Entscheidung des BGH zum Thema der pandemiebedingten, behördlich angeordneten Betriebsschließungen und deren Auswirkungen auf die Mietzahlungspflicht von Gewerbemietern ist am 12. Januar 2022 ergangen (BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, BeckRS 2022, 48) und lässt viele Fragen offen.

Nach wie vor ist das spannendste Thema in der Gewerberaummiete die Frage nach den Folgen des Lockdowns, also der Hoheitlichen Schließungsanordnungen für die Gewerbemietverhältnisse, die durch die Schließungsanordnungen betroffen waren. Innerhalb kürzester Zeit haben sich im Frühjahr 2020 verschiedene Literaturmeinungen dazu entwickelt, wie die Schließungsanordnungen rechtlich zu greifen sind und welche Auswirkungen sie beispielsweise auf die zu zahlende Miete haben.